Ustawa z dnia 26 maja 2023 r. (Dz. U. poz. 1463), pomimo iż w swoim tytule w pierwszej kolejności wymienia zmiany w ustawie o samorządzie gminnym oraz ustawę o gospodarce nieruchomościami, wprowadza również interesujące zmiany w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw. Zmiany wprowadzone w przepisach regulujących podatek PCC dotyczą dwóch kwestii: (I) zwolnienia z opodatkowania transakcji, w których osoba fizyczna nabywa nieruchomość i jednocześnie wcześniej nie posiadała nieruchomości, oraz (II) podwyższenia stawki podatku w przypadku podmiotu nabywającego jednocześnie większą ilość lokali. Omawiane zmiany częściowo weszły w życie 31 sierpnia 2023 roku, a częściowo wejdą w życie od początku 2024 roku.

Zwolnienie z podatku

Wspomniana ustawa wprowadziła do przepisów o podatku od czynności cywilnoprawnych nowe zwolnienie przedmiotowe, a mianowicie – zwolnione od podatku będą czynności obejmujące sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia. Zwolnienie dotyczy wyłącznie osób fizycznych, które nabywają jedno z praw wymienionych w cytowanym przepisie (np. prawo własności lokalu lub domu rodzinnego) i jednocześnie nigdy nie przysługiwało im żadne z praw wymienionych w tym przepisie. Innymi słowy – jeśli nabywca nabywa swoje pierwsze mieszkanie (choć oczywiście może być to również dom), to nie zapłaci 2% podatku przy zawarciu umowy sprzedaży. Wyjątkiem umożliwiającym skorzystanie ze zwolnienia jest sytuacja, gdy nabywca posiadał wcześniej udział w nieruchomości, ale udział ten nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Naturalnie do skorzystania ze zwolnienia konieczne jest, aby dana transakcja podlegała podatkowi od czynności cywilnoprawnych. W konsekwencji zmiana obniży koszty nabycia mieszkań i lokali z rynku wtórnego. Zmiana nie będzie dotyczyła sytuacji, gdy transakcja jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (np. przy nabyciu lokalu od dewelopera).

Wprowadzona zmiana z pewnością zainteresuje znaczną część nabywców, którzy zamierzają skorzystać z tzw. bezpiecznego kredytu 2%, ponieważ kryteria skorzystania z kredytu z dopłatami są zbieżne z kryteriami, które ustawodawca stawia w celu skorzystania ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zmianę należy ocenić jako ułatwienie dla osób chcących nabyć swoje pierwsze mieszkanie, bowiem przy zakupie nieruchomości za kwotę rzędu 500 tys. złotych nabywca nie zapłaci u notariusza kosztów podatku w wysokości około 10 tys. złotych. Przy większej cenie zakupu zaoszczędzony podatek będzie jeszcze wyższy.

Co istotne – zmiana weszła w życie 31 sierpnia 2023 roku, a zatem zakupując swoje pierwsze mieszkanie po tej dacie  – nie zapłacimy podatku od czynności cywilnoprawnych.

Podwyższona stawka podatku

Od dłuższego czasu na rynku nieruchomości w Polsce, w szczególności w dużych ośrodkach, można zaobserwować praktykę inwestorów polegającą na masowym wykupowaniu lokali mieszkalnych w nowych inwestycjach mieszkaniowych. Zakup mieszkania oceniany jest jako korzystna lokata kapitału z uwagi na stale rosnące ceny mieszkań. Praktyka ta skutkuje jednak równocześnie mniejszą dostępnością lokali mieszkalnych, co przekłada się na dalszy wzrost cen. Praktyce tej ustawodawca próbuje przeciwdziałać wprowadzając zmiany w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych, co czyni wspomnianą już ustawą z 26 maja br.

Wprowadzone wspomnianą ustawą zmiany prowadzić mają do obłożenia inwestycji w lokale mieszkalne dodatkową, podwyższoną stawką podatku od czynności cywilnoprawnych. Jak ma to działać? Otóż inwestor, chcący nabyć sześć lub więcej lokali stanowiących odrębną nieruchomość, które podlegają podatkowi od towarów i usług (VAT), przy zakupie szóstego i kolejnych lokali będzie musiał uiścić dodatkowo podwyższony podatek od czynności cywilnoprawnych w stawce 6% podstawy opodatkowania.

Pozytywnie należy ocenić próbę przeciwdziałania opisanej na wstępie praktyce inwestorów. Często bowiem taki inwestor (np. fundusz inwestycyjny) jest przedsiębiorcą będącym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. W konsekwencji – nabywając lokal mieszkalny z podatkiem VAT – przedsiębiorca taki może skorzystać z prawa do pomniejszenia podatku naliczonego o podatek należny (tzw. odliczenie VAT) lub do zwrotu VAT, a to sprawia, że nabycie lokalu jest dla takiego inwestora „tańsze” niż dla chcącej nabyć (np. swoje pierwsze mieszkanie) osoby fizycznej niebędącej przedsiębiorcą i niemającej prawa do odliczenia VAT. Różnica jest w tym wypadku bardzo istotna, bo wynosi ona tyle, ile w danym wypadku wynosi stawka podatku VAT, a zatem zasadniczo 8%, ale może wynieść nawet 23%. Intencja ustawodawcy jest zatem właściwa, bowiem masowe wykupowanie lokali będzie w tym wypadku po prostu bardziej kosztowne.

Zauważyć należy jednak, że nowe przepisy ustawowe zawierają szereg luk, które mogą zostać wykorzystane w celu ominięcia przepisów przewidujących opodatkowanie transakcji podwyższoną stawką PCC. Pierwszy warunek obłożenia transakcji podwyższoną stawką został już wymieniony – dotyczy ona jedynie nabycia szóstego i kolejnych lokali. Nabycie do pięciu lokali nie będzie zatem wiązało się z dodatkowymi kosztami. Ponadto  opodatkowanie PCC dotyczy pojedynczego podatnika (a nie grup kapitałowych czy podmiotów powiązanych), a zatem powołanie spółki (lub spółek), która nabędzie kilka lokali w danej inwestycji pozwoli uniknąć opodatkowania PCC.

Kolejną kwestią, na którą należy zwrócić uwagę, jest to, że aby podlegać podwyższonemu opodatkowaniu PCC nabywany lokal musi stanowić odrębną nieruchomość. Znane są jednak przypadki nabywania całych budynków lub wręcz osiedli przez inwestorów - można sobie zatem wyobrazić sytuację, w której nabywany jest cały budynek (bez wyodrębnienia lokali) wraz z dokumentacją umożliwiającą ich późniejsze wyodrębnienie. Oczywiście będzie to dla takiego inwestora dodatkowy kłopot i koszt, jednak korzyść będzie w tym przypadku znaczna, bo pozwoli uniknąć kosztów opodatkowania w wysokości około 6% ceny.

Wreszcie wspomnieć należy o tym, że podwyższona stawka PCC dotyczy jedynie nabycia co najmniej 6 lokali w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej. Jeżeli zatem inwestycja jest realizowana na kilku nieruchomościach gruntowych, to limit 5 mieszkań bez podwyższonego opodatkowania PCC będzie liczony osobno dla każdej nieruchomości.

Na koniec należy jeszcze wspomnieć, że przepisy dotyczące podwyższonego opodatkowania PCC wejdą w życie dopiero od 1 stycznia 2024 roku, a zatem do końca 2023 roku inwestorzy mają czas na nabycie dowolnej ilości lokali mieszkalnych bez ryzyka dodatkowego obciążenia transakcji podatkiem od czynności cywilnoprawnych w stawce 6%.

Podsumowanie

Zmiana w zakresie braku opodatkowania PCC w przypadku nabycia „pierwszego mieszkania” będzie z pewnością pozytywnie odebrana. Poprawia bowiem ona sytuację osób chcących nabyć swoje pierwsze lokum obniżając koszty transakcji.

Oceniając zaś drugi zakres zmian – z perspektywy inwestora z pewnością nie są to zmiany na korzyść, zaś z perspektywy celów ustawy, jakimi są przeciwdziałanie skupowaniu mieszkań i wyhamowanie wzrostu cen nieruchomości – kierunkowo należy ocenić te zmiany pozytywnie. Z uwagi jednak na sposób sformułowania poszczególnych kryteriów i luki, które inwestorzy mogą wykorzystać, wprowadzane zmiany nie doprowadzą raczej do rewolucji na rynku nieruchomości.

Z całą pewnością można jednak stwierdzić, że wprowadzane zmiany, w tym wizja dodatkowego opodatkowania inwestycji w nieruchomości w roku 2024, w powiązaniu z innymi nowościami (np. bezpiecznym kredytem 2%), wprowadzą znaczne ożywienie na rynku nieruchomości, a notariusze do końca roku mogą spodziewać się wysokiego zainteresowania swoimi usługami.

Data opracowania: 12.09.2023 r.

Kancelaria prawna Gramatowscy oferuje wsparcie prawne m.in. przy transakcjach zakupu nieruchomości oraz projektach inwestycyjnych, w tym – stale współpracuje z Kancelarią notarialną.