Dla klientów indywidualnych

Jak dostosować wieloletnie programy mieszkaniowe do nowych przepisów?

21 kwietnia 2021 r.  – ważna data dla aktualnie obowiązujących wieloletnich programów gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy oraz zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy.

 

Warto wiedzieć, iż do 21 kwietnia 2021 r. powinny zostać powołane do życia przez rady gmin, uchwały o wieloletnich programach gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy oraz  zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, w tym zasady i kryteria wynajmowania lokali, których najem jest związany ze stosunkiem pracy, jeżeli w mieszkaniowym zasobie gminy wydzielono lokale przeznaczone na ten cel, zawierające wymagania określone przez ustawę z dnia 22 marca 2018 r. o zmianie ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych, ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 756 z późn. zm.), zwaną dalej „ustawą zmieniającą”. 


Postanowienia ustawy zmieniającej w zakresie podjęcia w/w uchwał w kształcie przez nią określonym, wchodzą w życie w terminie 24 miesięcy od dnia wejścia jej w życie, licząc od 21 kwietnia 2019 r. Wskazuje na to art. 17 w/w ustawy zmieniającej o treści: „Uchwały, o których mowa w art. 21 ustawy zmienianej w art. 2 w brzmieniu dotychczasowym, podjęte przed dniem wejścia w życie art. 2 niniejszej ustawy (tj. przed 21 kwietnia 2019 r.) zachowują ważność i mogą być zmieniane, jednakże nie dłużej niż przez 24 miesiące od dnia wejścia w życie art. 2 niniejszej ustawy”.

 

Co innymi słowy oznacza, iż uchwały podjęte przez rady gmin przed 21 kwietnia 2019 r., z mocy prawa stracą ważność najpóźniej do 21 kwietnia 2021 r.

Należy wskazać, iż od dnia podjęcia ustawy zmieniającej, materię przeze mnie w tej publikacji poruszaną, kształtuje także ustawa z dnia 13 czerwca 2019 r. o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1309), zwaną dalej „nowelą czerwcową”, a dokładnie rzecz ujmując art. 12, który wszedł w życie w dniu 15 sierpnia 2019 r.
 

Bardzo trafnie o powyższych aktach wypowiedział się Dziczek Roman. Art. 21. W: Komentarz do ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego, [w:] Ochrona praw lokatorów. Dodatki mieszkaniowe. Komentarz. Wzory pozwów, wyd. VII. Wolters Kluwer Polska, 2020, iż „Uchwalane przez radę gminy programy (art. 21 ust. 1 pkt 1 oraz ust. 2) są projekcją polityki gminnej, którą realizują prezydenci miast, burmistrzowie i wójtowie”.

Należy pamiętać, iż nie zmienił się charakter uchwał, które nadal pozostają aktami prawa miejscowego, które dla swojej ważności powinny być ogłoszone w wojewódzkim dzienniku urzędowym (np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 20.03.2002 r., II SA/Wr 177/02, OwSS 2002/3, poz. 73). 

Pracując nad publikacją i jej systematyką, bardzo przydatnym okazało się podzielenie opracowywanej materii na dwie grupy obejmującej zarówno ustawę zmieniającą, jak i nowelę czerwcową: materię związaną z wieloletnimi programami gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy oraz z materią związaną z  zasadami wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, w tym zasadami i kryteria wynajmowania lokali, których najem jest związany ze stosunkiem pracy, jeżeli w mieszkaniowym zasobie gminy wydzielono lokale przeznaczone na ten cel. Mam nadzieję, że również dla mojego odbiorcy, ów podział będzie przydatny i pomoże w opracowaniu projektów uchwał. 

Dlatego też, dalsza część publikacji będzie podzielona właśnie na dwie części z przytoczeniem przykładowych postanowień uchwał do tej pory na terenie kraju, przyjętych w zakresie materii z ustawy zmieniającej. Co do pozostałych postanowień, orzecznictwo i rozstrzygnięcia nadzorcze gromadzone przez Państwa do tej pory, są nadal aktualne.
 

Co ważne, w art. 21 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1182 z późn. zm.) zwanej dalej” „ustawą”, ustawodawca zawarł minimum którego niewypełnienie będzie skutkować reakcją organów nadzoru poprzez wszczęcie postępowania nadzorczego. Zwracam uwagę, iż ustawodawca używając zwrotu  „w szczególności”, pozostawia organom stanowiącym gminy, inwencję w zakresie ewentualnego dodania jeszcze innych postanowień, oprócz obligatoryjnych. Rada gminy powinna jednak przede wszystkim kompleksowo i szczegółowo regulować wszystkie wskazane w upoważnieniu art. 21 ust. 2 kwestie i zagadnienia. Pominięcie przez radę gminy któregoś z wymienionych elementów programu skutkuje brakiem pełnej realizacji upoważnienia ustawowego i ma istotny wpływ na ocenę zgodności z prawem podjętego aktu. Rada gminy obowiązana jest bowiem przestrzegać zakresu upoważnienia udzielonego jej przez ustawę. Niewyczerpanie zakresu przedmiotowego przekazanego przez ustawodawcę uregulowania w drodze uchwały skutkuje bowiem istotnym naruszeniem prawa. Na uwagę zasługuje tu rozstrzygnięcie nadzorcze Wojewody Wielkopolskiego z 29.05.2017 r., KN-I.4131.1.332.2017.7 9 , dotyczące zakresu przepisu upoważniającego. W rozstrzygnięciu nadzorczym wskazano, że ustawodawca, określając materię, jaką pozostawił do uregulowania w drodze uchwały radzie gminy, wyznaczył jednocześnie jej granice. O ile jednak w zakresie przedmiotowym nie tworzy on zamkniętego katalogu elementów kształtujących treść wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, które powinny być w programie ujęte, o tyle użyte w nim wyrażenie „w szczególności” wskazuje na to, iż uchwalany program obligatoryjnie musi obejmować wszystkie kwestie określone w art. 21 ust. 2 ustawy. Pominięcie przez radę gminy któregoś z wymienionych elementów programu skutkuje brakiem pełnej realizacji upoważnienia ustawowego i ma istotny wpływ na ocenę zgodności z prawem podjętego aktu. Rada gminy jest zobowiązana do uwzględnienia w uchwale wszystkich elementów określonych w ustawie, ich brak może skutkować stwierdzeniem nieważności uchwały. Rada gminy nie może także w uchwale modyfikować postanowień ustawowych czy też odmiennie definiować pojęć zdefiniowanych na poziomie ustawy, np. odmienne definiowanie powierzchni użytkowej lokalu. Jednocześnie, jak zauważył NSA w wyroku z 12.03.2013 r., I OSK 2428/12 10 , w sprawach rozpoznawanych w trybie określonym w uchwale rady gminy w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, wydawanej na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 2 i ust. 3, nie ma zastosowania Kodeks postępowania administracyjnego. W wyroku z 10.12.2014 r., I OSK 2368/14 11 , Naczelny Sąd Administracyjny orzekł, że „nie ulega wątpliwości, że pominięcie przez radę gminy obligatoryjnych elementów regulacji określonej w art. 21 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego skutkuje brakiem pełnej realizacji upoważnienia ustawowego i ma istotny wpływ na ocenę zgodności z prawem kontrolowanej uchwały”.

 

I. UCHWAŁA DOT. WIELOLETNIEGO PROGRAMU GOSPODAROWANIA  MIESZKANIOWYM ZASOBEM GMINY:


Uchwała  rady gminy o nazwie wieloletni program gospodarowania  mieszkaniowym zasobem gminy zgodnie z ustawą powinien być opracowany na co najmniej pięć kolejnych lat i zawierać w szczególności:

1) prognozę dotyczącą wielkości oraz stanu technicznego zasobu mieszkaniowego gminy w poszczególnych latach;
2) analizę potrzeb oraz plan remontów i modernizacji wynikający ze stanu technicznego budynków i lokali, z podziałem na kolejne lata;
3) planowaną sprzedaż lokali w kolejnych latach;
4) zasady polityki czynszowej oraz warunki obniżania czynszu;
5) sposób i zasady zarządzania lokalami i budynkami wchodzącymi w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz przewidywane zmiany w zakresie zarządzania mieszkaniowym zasobem gminy w kolejnych latach;
6) źródła finansowania gospodarki mieszkaniowej w kolejnych latach;
7) wysokość kosztów w kolejnych latach, z podziałem na koszty bieżącej eksploatacji, koszty remontów oraz koszty modernizacji lokali i budynków wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, koszty zarządu nieruchomościami wspólnymi, których gmina jest jednym ze współwłaścicieli, a także koszty inwestycyjne;
8) opis innych działań mających na celu poprawę wykorzystania i racjonalizację gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, a w szczególności:
a) niezbędny zakres zamian lokali związanych z remontami budynków i lokali,
b) planowaną sprzedaż lokali,
9). w przypadku gdy uchwalono gminny program rewitalizacji, o którym mowa w rozdziale 4 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji, uwzględnia się, określone w tym programie, działania prowadzące do zapobieżenia wykluczeniu mieszkańców obszaru rewitalizacji z możliwości korzystania z pozytywnych efektów procesu rewitalizacji, w szczególności w zakresie zasad ustalania wysokości czynszów,
10). określenia normy powierzchni użytkowej lokalu w przeliczeniu na liczbę członków gospodarstwa domowego, której przekroczenie będzie uprawniało gminę do wypowiedzenia umowy najmu.


Dodatkowo fakultatywnie uchwała może zawierać: termin wypowiedzenia umowy najmu dłuższy niż 6 miesięcy dla lokali w przypadku gdy powierzchnia lokalu przekracza w przeliczeniu na liczbę członków gospodarstwa domowego: 50 m2 - dla jednej osoby i 25 m2 - dla każdej kolejnej osoby.


Ustawa zmieniająca zawiera poniższe nowości: 

1). LIKWIDACJA ODRĘBNEJ FUNKCJONALNIE CZĘŚCI MIESZKANIOWEGO ZASOBU GMINY, JAKĄ STANOWIĄ LOKALE SOCJALNE. Wprowadzenie najmu socjalnego lokali mieszkalnych, co oznacza rezygnację ze stosowania pojęcia „lokal socjalny” i konieczności wydzielania tych lokali z mieszkaniowego zasobu gminy. Stosowanie najmu socjalnego będzie polegać na tym, że gmina będzie mogła każdy lokal spełniający wymogi ustawowe wynająć lub podnająć w ramach najmu socjalnego, co powinno pozwolić na zmniejszenie skali problemów związanych z niedoborem lokali socjalnych. uchylenie pkt 5 w art. 2 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów…) związana jest z likwidacją odrębnej funkcjonalnie części mieszkaniowego zasobu gminy, jaką stanowią lokale socjalne, na rzecz określenia w to miejsce nowej kategorii „umów najmu socjalnego lokali mieszkalnych”. Obecnie w ustawie zawarte są przepisy określające zarówno definicję lokalu socjalnego, zasady najmu takich lokali, jak również obowiązek wydzielenia lokali, które gmina przeznacza na wynajem jako lokale socjalne. Wymagania zawarte w ustawie powodują, że gminy, do których należy ustawowy obowiązek zapewnienia lokali socjalnych, mają problemy z wywiązywaniem się z tego obowiązku i wypłacają wysokie odszkodowania osobom uprawnionym, zwłaszcza prywatnym właścicielom i spółdzielniom mieszkaniowym.. Stosowanie najmu socjalnego lokalu będzie polegać na tym, że gmina będzie mogła każdy lokal spełniający wymogi ustawy wynająć w ramach najmu socjalnego. Umożliwienie bardziej elastycznego zawierania przez gminę umów najmu socjalnego (na każdy lokal mieszkalny), powinno pozwolić na zmniejszenie skali problemów związanych z niedoborem lokali socjalnych wg obecnie obowiązujących wymagań.

2). zmiana redakcyjną związaną z WPROWADZENIEM DEFINICJI „KOSZTÓW UTRZYMANIA LOKALU” w miejsce definicji „wydatków związanych z utrzymaniem lokalu;

3). Art. 21 ust. 4a ustawy  oznacza WPROWADZENIE MOŻLIWOŚCI ROZWIĄZANIA UMOWY NAJMU LOKALU Z JEDNOCZESNYM ZAOFEROWANIEM LOKALU ZAMIENNEGO, w sytuacji gdy lokal zajmowany ma nieproporcjonalnie dużą powierzchnię w stosunku do liczby zamieszkujących. W związku z powyższym na radę gminy nałożono obowiązek określenia w uchwale w sprawie wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy normy powierzchni użytkowej lokalu w przeliczeniu na liczbę członków gospodarstwa domowego, której przekroczenie będzie uprawniało gminę do wypowiedzenia umowy najmu. Jednocześnie zastrzeżono, że norma ta nie będzie mogła przekraczać wskazanej w ustawie górnej granicy, tj. 50 m2 – dla jednej osoby, a dla każdej kolejnej – 25 m2 (tak:  Dziczek Roman. Art. 21. W: Komentarz do ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego, [w:] Ochrona praw lokatorów. Dodatki mieszkaniowe. Komentarz. Wzory pozwów, wyd. VII. Wolters Kluwer Polska, 2020).

4). FAKULTATYWNE - Gmina może (nie musi) określić w wieloletnim programie gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy TERMIN WYPOWIEDZENIA UMOWY NAJMU DŁUŻSZY NIŻ 6 MIESIĘCY, w przypadku gdy powierzchnia lokalu przekracza w przeliczeniu na liczbę członków gospodarstwa domowego: 50 m2 - dla jednej osoby, albo 25 m2 - dla każdej kolejnej osoby. Marginalnie wskazuje, że ustawa zastrzega dla tej czynności prawnej formę pisemną oraz wymóg określenia przyczyny wypowiedzenia, a zarazem skuteczność wypowiedzenia umowy z tej przyczyny uzależniona będzie od jednoczesnego z samym wypowiedzeniem przedstawienia pisemnej oferty zawarcia umowy najmu lokalu zamiennego, tj. minimalne wymogi wobec lokalu objętego ofertą wyznaczał będzie art. 2 ust. 1 pkt 6 ustawy, a obowiązek pokrycia kosztów przeprowadzki do zaoferowanego lokalu będzie pokrywał właściciel.


II. UCHWAŁA W SPRAWIE ZASAD WYNAJMOWANIA LOKALI WCHODZĄCYCH 
W SKŁAD MIESZKANIOWEGO ZASOBU GMINY


Uchwała - zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy powinny określać w szczególności:

1) wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lub podnajem lokalu na czas nieoznaczony i najem socjalny lokalu oraz wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą stosowanie obniżek czynszu;
2) warunki zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy;
3) kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu lokalu na czas nieoznaczony i umowy najmu socjalnego lokalu;
4) warunki dokonywania zamiany lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz zamiany pomiędzy najemcami lokali należących do tego zasobu a osobami zajmującymi lokale w innych zasobach;
5) tryb rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem lokali zawierany na czas nieoznaczony i najem socjalny lokali oraz sposób poddania tych spraw kontroli społecznej;
6) zasady postępowania w stosunku do osób, które pozostały w lokalu opuszczonym przez najemcę lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy;
7) warunki, jakie musi spełniać lokal wskazywany dla osób niepełnosprawnych, z uwzględnieniem rzeczywistych potrzeb wynikających z rodzaju niepełnosprawności;
8) zasady przeznaczania lokali na realizację zadań, o których mowa w art. 4 ust. 2b.
9) w przypadku gdy uchwalono gminny program rewitalizacji, o którym mowa w rozdziale 4 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji, uwzględnia się, określone w tym programie, działania prowadzące do zapobieżenia wykluczeniu mieszkańców obszaru rewitalizacji z możliwości korzystania z pozytywnych efektów procesu rewitalizacji, w szczególności w zakresie zasad ustalania wysokości czynszów.
 

Dodatkowo może fakultatywnie określić kryteria oddawania w najem lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m2 odmiennie od kryteriów wynajmowania innych lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy.

Poszczególne zmiany w ustawie w zakresie uchwały w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, odnoszą się do takich kwestii jak:
 

1). KONIECZNOŚĆ UREGULOWANIA MATERII ZWIĄZANEJ Z ODDAWANEM LOKALI NA POTRZEBY OSÓB NIEPEŁNOSPRAWNYCH -  jak czytamy w uzasadnieniu do rządowego projektu ustawy zmieniającej, dodanie pkt 6a w art. 21 ust. 3 ustawy ma na celu wprowadzenie do ustawy przepisu obligującego gminę do uregulowania w uchwałach w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy warunków, jakie musi spełniać lokal wskazywany dla osób niepełnosprawnych, z uwzględnieniem rzeczywistych potrzeb wynikających z rodzaju niepełnosprawności. Obecnie ustawa nie przewiduje dodatkowych wymogów uwzględniających potrzeby osób niepełnosprawnych. Tym samym bez względu na orzeczony stopień niepełnosprawności i rzeczywiste potrzeby wynikające ze stanu zdrowia, osoby te mogą liczyć tylko na lokal nadający się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, spełniający przy tym normę powierzchniową. W praktyce osobom z niepełnosprawnościami proponowane są często lokale, w których nie mogą one realizować uzasadnionych potrzeb życiowych, w tym zwłaszcza zdrowotnych. Nie tylko nie mogą się rehabilitować w mieszkaniu ze względu choćby na brak miejsca ku temu, ale także nie mogą swobodnie przemieszczać się w takim mieszkaniu albo mają znaczne trudności z jego opuszczeniem, gdy lokal nie jest usytuowany na parterze, a w budynku brakuje windy bądź innego urządzenia, które umożliwiałoby samodzielne opuszczenie budynku.

Przykłady rozwiązań:

„§ 36. Wyposażenie lokalu przeznaczonego dla osób niepełnosprawnych winno spełniać wymogi określone odrębnymi przepisami, w szczególności w przedmiocie możliwości:

1. zamiany wanny na brodzik;
2. poszerzenia otworów drzwiowych;
3. wyrównania poziomu posadzek oraz zastosowania materiałów antypoślizgowych.
 

§ 37. Zakres czynności przystosowawczych winien być dostosowany do indywidualnego rodzaju niepełnosprawności, wynikającego z przedłożonych orzeczeń i innych dokumentów.
 

§ 38. Wszelkie czynności adaptacyjne, mające na celu przystosowanie lokali do potrzeb osób niepełnosprawnych muszą uwzględniać techniczne uwarunkowania i możliwości, takie jak: wiek budynku, stopień zużycia, zabytkowy charakter.”  - Uchwała Nr XXX/794/19 Rady Miasta Krakowa z 5 grudnia 2019 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Miejskiej Kraków oraz tymczasowych pomieszczeń.

„§20.1.Lokal mieszkalny przeznaczony do zamieszkania dla osoby ze znacznym stopniem niepełnosprawności ruchowej lub poruszającej się na wózku inwalidzkim winien spełniać poniższe kryteria: 

1)znajdować się na pierwszej kondygnacji budynku bez barier architektonicznych; 
2)być wyposażony w instalację wodną, kanalizacyjną i centralnego ogrzewania. 
2.Osoba ze znacznym stopniem niepełnosprawności ruchowej lub poruszająca się na wózku inwalidzkim może wyrazić zgodę na przyjęcie lokalu niespełniającego kryteriów określonych w ust.1”- Uchwała NR XIII/103/2019 Rady Gminy Drużbice z dnia 17 grudnia 2019 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Drużbice.
 

„§15.1. Lokal z mieszkaniowego zasobu gminy, wynajmowany osobie niepełnosprawnej ruchowo powinien posiadać łazienkę z wc, której wielkość i wyposażenie odpowiada normom określonym w rozporządzeniu.
2.Skrzydła okien, świetliki oraz nawietrzniki okienne znajdujące się w lokalu, o którym mowa w ust.1powinny być wyposażone w urządzenia wskazane w  rozporządzeniu, jeżeli nie przewiduje się korzystania osoby niepełnosprawnej z pomocy innych osób, bez względu na rodzaj niepełnosprawności.
3.Okna w lokalu przeznaczonym do korzystania przez osobę niepełnosprawną należy wyposażyć w urządzenia ułatwiające korzystanie z nich przez lokatora, bez względu na rodzaj niepełnosprawności.
4.Drzwi w lokalu, wymienionym wust.1, powinny posiadać szerokość dostosowaną do potrzeb osób poruszających się na wózku inwalidzkim, jeżeli ten rodzaj niepełnosprawności posiada lokator.5.Komunikacja w lokalu, o którym mowa wust.1, powinna być pozbawiona wszelkich barier i pozwalać na swobodne poruszanie się niepełnosprawnego lokatora, bez względu na rodzaj niepełnosprawności” - Uchwała NR XIX/200/2020 Rady Gminy Świdnica z dnia 15 stycznia 2020 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali mieszkalnych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Świdnica.
 

„§16.1.Lokale wchodzące w skład mieszkaniowego zasobu wskazywane dla osób z różnymi rodzajami niepełnosprawności powinny być dostosowane do ich indywidualnych potrzeb i rodzaju niepełnosprawności osoby uprawnionej, a ponadto powinny być dostosowane do wymagań określonych w powszechnie obowiązujących przepisach prawa.
2.W szczególności (proponuję jednak nie używać słów takich jak „w szczególności”) lokal powinien spełniać następujące warunki: 1) dojście do lokalu powinno umożliwiać osobie niepełnosprawnej swobodne poruszanie się –w szczególności w odniesieniu do osób poruszających się na wózku inwalidzkim lub z inną niepełnosprawnością utrudniającą poruszanie się, 2)światło drzwi wejściowych do lokalu powinno wynosić minimum 90cm w przypadku osób z niepełnosprawnością ruchową lub inną utrudniająca poruszanie się,3)korytarze stanowiące komunikację wewnętrzną w lokalu powinny mieć szerokość w świetle, umożliwiającą swobodne poruszanie się osób na wózku inwalidzkim,4)wysokość progów powinna wynosić nie więcej niż 2cm,5)wysokość klamek i włączników powinna zapewniać swobodny dostęp dla osób poruszających się na wózku inwalidzkim,6)w lokalu powinno znajdować się miejsce do zawracania wózkiem inwalidzkim o średnicy 150cm,7) posiadać kabinę prysznicową o szerokości zapewniającej swobodny wjazd wózkiem inwalidzkim, pozbawioną brodzika i progów, ewentualnie podłoga w brodziku powinna mieć wykończenie antypoślizgowe, a w dodatkowym wyposażeniu winien znaleźć się specjalny stołek do kąpieli oraz poręcze wspomagające wstawanie –w przypadku osób poruszających się na wózku inwalidzkim,8)posiadać sedes zamontowany na wysokości zapewniającej wygodne przesiadanie się z wózka inwalidzkiego wraz z poręczami wspomagającymi tę czynność,9)posiadać umywalkę podwieszaną, mocowaną w ścianie lub blacie, pod którym jest wolna przestrzeń – w przypadku osób poruszających się na wózku inwalidzkim - Uchwała NR XII/145/19 Rady Miasta Piekary Śląskie z dnia 29 sierpnia 2019 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Piekary Śląskie.
 

§ 29. 1. W zasobie mieszkaniowym Gminy Miasta Gdańska, w miarę potrzeb i możliwości, wydziela się lokale przeznaczone do wskazywania dla osób niepełnosprawnych, o których mowa w § 9 ust. 1 pkt 1.

2. Lokal, o którym mowa w ust. 1 musi spełniać warunki lokalu bez barier architektonicznych, m.in.w zakresie:
        1) braku progów oraz niwelacji zróżnicowanych poziomów podłóg;
        2) dostosowania światła drzwi;
        3) wykończenia podłóg z materiałów antypoślizgowych;
        4) uchwytów łazienkowych i płaskiego brodzika prysznicowego lub kabiny prysznicowej     na posadzce z kratką ściekową w pomieszczeniu higieniczno-sanitarnym.

3. W pierwszej kolejności na lokal, o którym mowa w ust. 1 przeznacza się lokale położone na parterze lub pierwszym piętrze w budynkach wyposażonych w dźwig osobowy 4. W szczególnie uzasadnionych przypadkach oraz w miarę możliwości technicznych, na pisemnyi umotywowany wniosek osoby uprawnionej, Prezydent Miasta Gdańska może zwiększyć zakres likwidacji barier architektonicznych, o których mowa w ust. 2 na rzecz osób niepełnosprawnych, w szczególności z ograniczeniami ruchowymi i innego typu dysfunkcjami utrudniającymi poruszanie, w tym z dysfunkcją wzroku, z uwzględnieniem rzeczywistych potrzeb wynikających z rodzaju niepełnosprawności, obejmujących m.in. (nie rekomenduję jednak używania słów: „między innymi”):

1) zapewnienie dodatkowej przestrzeni manewrowej dla osób poruszających się na wózku inwalidzkim;
2) przygotowanie konstrukcji ścian i sufitów do montażu niezbędnego sprzętu, m.in.: pochwytów i urządzeń wspomagających przenoszenie osób z niepełnosprawnością w obrębie lokalu;
3) montaż instalacji przyzywowej;
4) modyfikację układu ścian;
5) modyfikację stolarki okiennej poprzez jej przystosowanie do potrzeb osoby niepełnosprawnej;
6) przeniesienie wyłączników na wysokość w zakresie 80 – 120 cm;
7) innych, w zależności od uzasadnionych potrzeb osoby niepełnosprawnej -  Uchwała NR XIII/264/19 Rady Miasta Gdańska z dnia 29 sierpnia 2019 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali mieszkalnych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Miasta Gdańska oraz zasad udzielania pomocy w wynajęciu lokali mieszkalnych w zasobach Towarzystw Budownictwa Społecznego


2). KONIECZNOŚĆ UREGULOWANIA MATERII ZWIĄZANEJ Z ODDAWANIEM LOKALI NA POTRZEBY BENEFICJENTÓW POMOCY SPOŁECZNEJ -  dodanie pkt 6b w art. 21 ust. 3 ustawy związane jest z projektowanym art. 4 ust. 2b mającym na celu umożliwienie przekazywania lokali z mieszkaniowego zasobu gminy na potrzeby beneficjentów ustawy z dnia 12 marca 2004 r. o pomocy społecznej oraz ustawy z dnia 9 czerwca 2011 r. o wspieraniu rodziny i systemie pieczy zastępczej. Jak zauważa E. Bończak-Kucharczyk, zasady przeznaczania lokali na realizację wspomnianych zadań powinny koncentrować się na takich zagadnieniach, które lokale (o jakich cechach lub gdzie położone) będą lub mogą być przeznaczane na realizację tych zadań, oraz z kim i na jakich warunkach gmina może zawrzeć umowy najmu na takie lokale (Bończak-Kucharczyk, Ochrona praw lokatorów, 2019, s. 650). W mojej ocenie rada gminy ma obowiązek określenia zasad przeznaczania lokali na realizację zadań, o których mowa w art. 4 ust. 2b ustawy. Zwracam uwagę na  to, iż ustawodawca wymaga określenia zasad. Z całą pewnością nie wystarczy stwierdzenie np. „ Gmina może przeznaczać lokale wchodzące wskład mieszkaniowego zasobu gminy na wykonywanie innych zadań jednostek samorządu terytorialnego realizowanych na zasadach przewidzianych w ustawie z dnia 12marca 2004r. o pomocy społecznej (Dz.U z2019, poz.1507zpóźn. zm.) oraz ustawie z dnia 9czerwca 2011r. o wspieraniu rodziny i systemie pieczy zastępczej (Dz. Uz 2019, poz.1111zpóźn. zm.)

PRZYKŁADY UREGULOWAŃ:

    • „Lokale wchodzące w skład zasobu o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m2 mogą być wykorzystywane jako mieszkania chronione, mieszkania wspierane, treningowe lub przeznaczane na placówki opiekuńczo – wychowawcze i przekazywane wyspecjalizowanym jednostkom gminy lub oddawane w najem albo użyczenie podmiotom zewnętrznym w celu realizacji zadań własnych Gminy wynikających z ustawy z dnia 12 marca 2004 roku o pomocy społecznej oraz ustawy z dnia9 czerwca 2011 r. o wspieraniu rodziny i systemie pieczy zastępczej” (Uchwała Nr XXX/794/19 Rady Miasta Krakowa z 5 grudnia 2019 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Miejskiej Kraków oraz tymczasowych pomieszczeń).


„§ 30. 1. Mieszkania ze wsparciem mogą być wynajmowane osobom, które złożyły oświadczenie woli o najmie tych lokali na czas oznaczony.
 2. Najemcami mieszkania ze wsparciem mogą być osoby zagrożone ubóstwem, marginalizacją i wykluczeniem społecznym, które wymagają czasowego lub stałego wsparcia, a nie są w stanie zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych przy pomocy własnych uprawnień, zasobów i możliwości o ile osoby te spełniają kryteria kwalifikujące do najmu lokalu z mieszkaniowego zasobu Gminy Miasta Gdańska określone w § 6 ust. 1-5 Uchwały.
3. Mieszkania ze wsparciem stanowią formę okresowej pomocy, w ramach której osoby przebywające w nich przygotowywane są do prowadzenia samodzielnego życia lub funkcjonowania w środowisku, w integracji ze społecznością lokalną.
4. Warunki najmu i odpłatności za korzystanie z mieszkań ze wsparciem oraz kwalifikacji osób zagrożonych ubóstwem, marginalizacją i wykluczeniem społecznym, wymagających wsparcia, ustala Prezydent Miasta Gdańska w drodze zarządzenia.
5. Osoby, zakwalifikowane do udzielenia pomocy mieszkaniowej w formie mieszkania ze wsparciem na czas zamieszkiwania w takim lokalu podpisują kontrakt określający zasady wsparcia, dostosowane do indywidualnych potrzeb tych osób.
6. Mieszkania ze wsparciem wynajmuje się na czas oznaczony za odpłatnością stałą lub zmienną w okresie obowiązywania kontraktu, o którym mowa w ust. 5, jednak na poziomie nie wyższym niż ustalony dla mieszkaniowego zasobu Gminy Miasta Gdańska.
7. W społecznie uzasadnionych przypadkach mieszkania ze wsparciem mogą być wynajmowane również na czas nieoznaczony jeśli wymagają tego cel i specyfika projektu regulującego zasady funkcjonowania mieszkania ze wsparciem.
§ 31. 1. Na pisemny i umotywowany wniosek jednostki organizacyjnej pomocy społecznej niebędącej jednostką organizacyjną Gminy Miasta Gdańska, zawodowej rodziny zastępczej lub organizacji pozarządowej współpracującej z Gminą Miasta Gdańska w ramach przeciwdziałania wykluczeniu społecznemu osób i rodzin, lokale mieszkalne mogą być wynajmowane tym jednostkom, rodzinom lub organizacjom, z przeznaczeniem na
mieszkania wspomagane (w tym mieszkania chronione) oraz na realizację zadań pomocy społecznej i zadań związanych ze wsparciem rodziny i systemu pieczy zastępczej.
2. Mieszkania, o których mowa w ust. 1, będą wynajmowane na czas oznaczony lub nieoznaczony.
3. Jednostki, rodziny i organizacje, o których mowa w ust. 1, otrzymują propozycję zapoznania się z położeniem i stanem technicznym lokalu.
4. W przypadku przyjęcia propozycji, przedkłada się jednostce, rodzinie lub organizacji, 
o których mowa w ust. 1 ofertę zawarcia umowy wskazującej lokal mieszkalny będący przedmiotem przyszłej umowy oraz podstawę prawną ustalenia wysokości stawki czynszu za najem 1 m2 lokalu.
5. Jednostki organizacyjne Gminy Miasta Gdańska mogą otrzymać lokale na cele określone 
w ust. 1 do nieodpłatnego używania na czas oznaczony lub nieoznaczony w drodze zarządzenia Prezydenta Miasta Gdańska.
§ 32. Lokale mieszkalne mogą być wynajmowane osobom rekomendowanym przez jednostki organizacyjne pomocy społecznej po zakończeniu przez te osoby udziału w programach społecznych realizowanych na zlecenie Gminy Miasta Gdańska, w tym w programie treningu umiejętności społecznych lub rekomendowanym przez organizacje pozarządowe współpracujące z Gminą Miasta Gdańska po zakończeniu programu realizowanego w ramach przeciwdziałania wykluczeniu społecznemu, o ile osoby te spełniają kryteria określone w § 6 ust. 1-5 (…).
§ 33. Lokale mieszkalne mogą być wynajmowane ofiarom przemocy domowej na podstawie rekomendacji jednostki organizacyjnej pomocy społecznej o ile ofiary przemocy domowej spełniają kryteria określone w § 6 ust. 1-5 uchwały (…)” - Uchwała NR XIII/264/19 Rady Miasta Gdańska z dnia 29 sierpnia 2019 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali mieszkalnych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Miasta Gdańska oraz zasad udzielania pomocy w wynajęciu lokali mieszkalnych w zasobach Towarzystw Budownictwa Społecznego.

3). NIE MA JUŻ KONIECZNOŚCI REGULACJI ZASAD NAJMU LOKALI O POWIERZCHNI UŻYTKOWEJ PRZEKRACZAJĄCEJ 80 m2 - uchylenie art. 21 ust. 3 pkt 7 ustawy upoważniającego radę gminy do określenia w uchwale w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy kryteriów oddawania w najem lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m2. Jednocześnie jednak z żadnego przepisu ustawy nie wynikało, aby lokale należące do tej kategorii (tzn. lokale o dużej powierzchni użytkowej) miały podlegać jakimś szczególnym regulacjom, odmiennym niż inne lokale wchodzące w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Uregulowanie które było zawarte w art. 21 ust. 3 pkt 7 ustawy nawiązywało do nieobowiązującego już przepisu ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz. U. z 1998 r. poz. 787, z późn. zm.), który umożliwiał w przeszłości oddawanie w najem takich lokali za zapłatą tzw. czynszu wolnego (w przeciwieństwie do innych mieszkań, za które gminy obowiązane były pobierać tzw. czynsz regulowany – przepisy o czynszu regulowanym nie obowiązują zaś już od 2004 r.). W świetle art. 66 tej ustawy, lokale należące do zasobów gminy o powierzchni przekraczającej 80 m2 mogły być po dniu wejścia w życie ustawy oddane w najem za zapłatą czynszu wolnego, z wyjątkiem przypadków oddania takiego lokalu w drodze zamiany osobie, której gospodarstwo domowe składało się co najmniej z 4 osób.
 

W świetle ustawy, wobec utraty mocy obowiązującej przez przepisy dotyczące tzw. czynszu regulowanego – przepis prawa nakładający na radę gminy obowiązek odrębnego uregulowania w uchwale w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy kryteriów oddawania w najem lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m2 nie znajduje uzasadnienia, ponieważ w aktualnym stanie prawnym lokale o powierzchni przekraczającej 80 m2 nie mają żadnego szczególnego statusu prawnego. Stanowią one element mieszkaniowego zasobu gminy i powinny podlegać wynajmowi na takich samych zasadach, jak inne mieszkania komunalne.
 

Ponadto, jak wskazuje orzecznictwo administracyjne, realizacja normy kompetencyjnej, o której była mowa w art. 21 ust. 3 pkt 7 ustawy, niejednokrotnie wykracza poza zakres przekazanego radzie gminy upoważnienia ustawowego dopuszczając odstępstwa od ustawowo określonej zasady regulującej krąg podmiotów, którym powinny być wynajmowane lokale z mieszkaniowego zasobu gminy, tj. mieszkańcy o niezaspokojonych potrzebach mieszkaniowych oraz spełniający ustalone w danej gminie kryteria dochodowe. Tymczasem najczęściej stosowanym w uchwałach rady gminy rozwiązaniem jest oddawanie takich lokali w drodze przetargu publicznego dotyczącego wysokości czynszu, co stanowi naruszenie bezwzględnie obowiązujących przepisów art. 7 ust. 1 oraz art. 8 pkt 1 ustawy, a ponadto może prowadzić do sytuacji, w której lokal z mieszkaniowego zasobu gminy jest wynajmowany, wbrew intencji ustawodawcy, osobie spoza kręgu osób o niskich dochodach.
 

Jednakże co ważne - Rada gminy może w uchwale, o której mowa w ust. 1 pkt 2, określić kryteria oddawania w najem lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m2 odmiennie od kryteriów wynajmowania innych lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy (art. 21 ust. 3 b ustawy). Jeżeli tego nie zrobi, będzie to oznaczało, iż dla lokali powyżej 80 m2 , obowiązują te same zasady. Kryteria oddawania w najem lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m2 stosuje się, jeżeli lokalu nie można wynająć w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych osób, których wniosek o najem lokalu z mieszkaniowego zasobu gminy został przyjęty do realizacji.
 

Ustawa z dnia 22 marca 2018 r. o zmianie ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych, ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 756 z późn. zm.), jest dużą nowelizacją. Zmiany w niej zawarte dotyczą nie tylko uchwał gminnych, lecz również kwestii związanych z wypowiadaniem umów najmu, czy też weryfikacji przez gminy dalszego posiadania uprawnienia do zajmowania lokalu znajdującego się w gminnym zasobie mieszkaniowym. 

Jak możemy porozmawiać?

Jesteśmy dostępni nie tylko w biurach stacjonarnych. Bez wychodzenia z domu możesz już dziś porozmawiać z nami o swojej sprawie.

Zadzwoń lub napisz

Sekretariat

Skontaktuj się

+48 691 913 330

lub napisz kancelaria@gramatowscy.pl

Umów spotkanie

Wybierz odpowiedni dla Ciebie termin

Umów spotkanie

Porozmawiajmy,
teraz także on-line

Działamy on-line!

W obliczu panującej pandemii SARS-CoV-2 pragniemy prosić Państwa o zachowanie wszelkich zasad bezpieczeństwa odwiedzając nasze Kancelarie. Jednocześnie przypominamy, iż nieprzerwanie pracujemy on-line. Zapraszamy do naszych oddziałów lub skorzystania z e-Kancelarii.

 

Sopot

ul. Bitwy pod Płowcami 32/1

81-730 Sopot

Nawiguj z google

Zadzwoń

Gdańsk

al. Generała Józefa Hallera 169/15,

80-416 Gdańsk

Nawiguj z google

Zadzwoń

Starogard Gdański

ul. Rynek 23/3,

83-200 Starogard Gdański

Nawiguj z google

Zadzwoń